スケルトン工事は内装を全面的に撤去して、新しく作り直すときに行われる解体工事です。
スケルトン工事により内装を一新することができますが、いくつか注意点があります。
効率的なスケルトン工事の進め方やコスト削減とクオリティ維持の両立のポイントを解説します。
記事のポイント
スケルトン工事とは何か分かる。
スケルトン工事のメリットとデメリットが分かる。
スケルトン工事の手順が分かる。
スケルトン工事の注意点が分かる。
スケルトン工事とは
スケルトン工事とは、建物の構成部分のうち、内装部分を撤去して、構造のみを残す形の解体工事を意味します。
撤去する部分は、石膏ボードとLGSの骨組みなどで構成されている内壁や天井、内壁や天井の内部に回されている電線や配管、室内の設備などです。
これらを撤去することで、構造体が丸見えになる状態になります。
スケルトン工事の目的は？
スケルトン工事を行う主な目的は次の2つです。
- 賃貸物件から退去するため。
- 内装を一新するため。
それぞれ確認しましょう。
賃貸物件から退去するため
賃貸物件をスケルトンの状態で借りている場合は、退去時もスケルトンの状態にすることが求められるケースがあります。
代表的なのはビルの一室を事務所や店舗等として借りるケースです。
借主（テナント）によって、用途が異なりますし、レイアウトも自由に決めたいという要望に答えるため、スケルトンの状態で賃貸に出されることがあります。
こうした物件は、借主は内装を自由に設計できる反面、退去時には、内装をすべて撤去するように求められることが多いです。
内装を一新するため
賃貸物件を借りた際に前の借主が残した内装がそのまま残っていることがあります。いわゆる居抜き物件と呼ばれるもので、例えば、飲食店を営みたいと考えている方は、前の借主が飲食店をやっていた物件を借りることで、前借主が残した設備を流用することができ、初期費用を抑えられるメリットがあります。
一方、前の借主と新しい借主の業種が違う場合は、前の借主が残した設備の流用が難しいこともあります。例えば、前の借主が飲食店で新しい借主が理容室の場合、設備の流用はできません。既存の内装や設備をすべて撤去して、新しく内装を作り直す必要があります。
このような場合にスケルトン工事と呼ばれる解体工事が行われます。
また、内装を全面的にリフォームしたい場合も、既存の内装を一旦撤去したほうが効率よくリフォーム工事を行えることもあります。
このような場合も、スケルトン工事が行われます。
スケルトン工事の対象は？
スケルトン工事は、鉄筋コンクリート造のビルやマンションの一室の内装を一新するために行われることが多いです。
ただ、木造や鉄骨造の建物でも、構造体をしっかり残せば、スケルトン工事が可能です。この場合は、抜いてはいけない構造体を見極めることが大切です。
事務所や店舗といったテナント向けの物件で行われることが多いですが、個人の住宅でも、例えば、マンションの一室を購入して、リノベーションしたい場合にスケルトン工事を行うことがあります。
スケルトン工事のメリット
スケルトン工事のメリットは、工事後に構造体だけの状態になるため、内装を自由に設計して施工できることです。
入居者のビジネスニーズやライフスタイルに合った空間づくりが可能になります。
また、古い設備が撤去されて新しくなることから、古い建物の資産価値を高める効果も期待できます。
スケルトン工事のデメリット
スケルトン工事のデメリットは、居抜き物件をそのまま借りて、多少のリフォームを行う場合と比べるとコストが高くなってしまう点が上げられます。
スケルトン工事は、古い内装や設備を解体するだけでなく、産業廃棄物として処分するための費用も掛かります。
また、スケルトン工事を行うことで、構造体の痛みを発見することもあります。この場合は、構造体の強度を高めたり維持するために、追加の工事が必要になることもあります。
スケルトン工事とリフォーム工事のどちらがいいか？
スケルトン工事を行ったうえで内装工事を一からやるのと、現状の内装に多少のリフォームを行うのとでは、コストも工期も大きく異なります。
スケルトン工事を行うべきかどうかは、お客様が考えている設計やレイアウトと予算や工期などから検討する必要があります。
「KIREI produce」では、お客様のご要望や現場に合わせて、スケルトン工事を行うべきかどうか提案することができます。
スケルトン工事が必要な場合にも、適切な額で見積もりしたうえで、お客様のご要望に合わせた範囲での工事を行います。
スケルトン工事を行うべきか迷っている方や依頼先を探している方は、KIREI produceにお問い合わせください。
スケルトン工事の流れ
スケルトン工事は、計画を立てることからスタートします。現状の内装を解体するだけでなく、新しい内装も見据えて、解体すべきものと残すものを決めます。
現状の内装を確認する
この段階では、現状の内装を活かせないのか検討します。
例えば、新しい内装の計画が、現状の内装とほとんど似ているなら、内装を解体する必要はなく、クロスの張り替えや設備の入れ替え等で済ませることも可能です。
一部だけ変えたい場合はその部分のみ解体する方法も検討します。
スケルトン工事は、現状の内装が、新しい内装のイメージと全く異なっていたり、古すぎて、活用できない場合に検討します。
新しい内装の設計を決める
スケルトン工事に取り掛かる前に新しい内装の設計やレイアウトを決めておいた方が良いです。
スケルトン工事で内装や設備をすべて撤去してから、活かせる部分があったと気づくこともあるかもしれないからです。
スケルトン工事の計画を決める
スケルトン工事によりどこまで解体するのか。撤去する部分と残す部分を明確に決めます。そのうえで具体的な工事の範囲や予算、工期を確定します。
近隣にスケルトン工事の挨拶をする
マンションやビルの一室のスケルトン工事では、その部屋の前後左右のテナントや入居者がいる状態で工事が行われます。
騒音などで迷惑をかけてしまいますから、トラブルを避けるためにも必ず挨拶に伺っておきます。
スケルトン工事に着手する
現状の内装の撤去に取り掛かります。まずは、設備などを取り外して搬出した後で、内壁や天井の撤去を行います。
排水・給湯配管、電気配線も老朽化しているので、この際すべて撤去するのが基本です。
退去に際して、スケルトン状態に戻すための工事であれば、この段階ですべて完了となります。
新しい内装の設計に基づいた墨出しを行う
ここから、新しい内装工事に取り掛かります。何も無いスケルトン状態の空間に新しい内装の設計に基づいた墨出しを行います。
これ以降、プランニングを大きく変更することは難しくなりますから、間違いがないか、変更したい点はないか再チェックします。
配管配線工事を行う
給水・排水・給湯の配管工事を行います。
また、排煙ダクト、エアコンの先行配管、電気配線やLANケーブルのための配線設備の工事も併せて行っておきます。
間仕切り工事、下地工事
墨出しの線に沿って、間仕切り工事が行われます。
木下地やLGS下地によって、天井と内壁の骨組みを構築し、配管配線工事の続きを行ったうえで、断熱材等を張り巡らし、石膏ボードを張り付けていきます。
ユニットバスの取付けが必要な場合はこの段階でほぼ完成させてしまいます。
内装仕上げ工事
天井や内壁の石膏ボードが張り巡らされた状態になったら、内装仕上げ工事に取り掛かります。
床はフローリングで仕上げるのが一般的ですが、用途に応じて様々な床材を採用します。
ドアやクローゼットなどの建具の枠も床を張った後で取付けます。
天井や内壁はクロスを貼り付ける工事になりますが、木製の突板や塗り壁などで仕上げることもあります。
併せて、ドアやクローゼットの扉の建付けも行います。
設備機器取り付け工事
キッチン、サニタリー、トイレといった設備の取り付けが必要な場合は、内装仕上げ工事の後で取付けを行います。
エアコン、照明器具、カーテンの取付けもご要望に応じて行います。
工事の完成と検査
スケルトン工事からの新しい内装工事がこの段階で完成します。
お客様のご要望どおりに工事ができているか確認し、引き渡しとなります。
スケルトン工事を依頼する際の注意点
スケルトン工事は、解体工事の一種ですが、基本的に手作業での解体になるため時間がかかりますし、次の工程を見据えて早めに依頼する必要があります。またコストを抑えるためにも押さえておくべきポイントがあります。
早めに依頼する
スケルトン工事は、現状の内装を解体する工事です。
解体専門の業者が工事しますが、建物全体の解体と異なり、一室のみの解体となることが多く、大型機械を入れての作業はできません。
基本的には手作業で解体するため、工期が掛かります。
具体的な工期は、部屋の面積や現状の内装により異なりますが、スケルトン工事を終了させたい日の2ヶ月から3ヶ月前には解体業者との打ち合わせを始めておく必要があります。
スケルトン工事実績のある解体業者に依頼する
スケルトン工事は、解体工事の一種なので、解体工事業者であれば、誰でもできます。
ただ、一口に解体業者と言っても、ビルの解体が得意な解体業者、一戸建ての解体が得意な解体業者、スケルトン工事が得意な解体業者とはそれぞれ違いますし、保有している機械や工具も異なります。
近隣に迷惑をかけず、安全に解体できるのは、スケルトン工事実績のある解体業者です。
スケルトン工事内容については貸主と打ち合わせする
スケルトン工事の内容は、貸主（オーナー）にも知らせて、問題ないかチェックしてもらうことが大切です。
貸主が撤去することを認めていないものまで撤去しないように注意しましょう。
マンションの専有部分のスケルトン工事でも、共用部分を撤去することはできないので、マンションの管理組合とも協議して、どの部分まで工事が可能なのか確認しましょう。
自分で撤去できるものは撤去しておく
内装や設備以外の残置物がある場合は、スケルトン工事を行う解体工事業者が処分してくれますが、処分費用が上乗せされてしまいます。
そのため、自分で撤去できる残置物はスケルトン工事前に撤去しておくことにより、スケルトン工事費用を抑えることが可能です。
解体工事業者には見積もりをしてもらう
解体工事業者には、どんぶり勘定と言い、大雑把な見積もりしか出さない業者もいます。こうした業者は、解体工事費用を高めに見積もっていることがあるので注意しましょう。
見積もりの内容については、しっかり説明してもらい、費用の根拠も示せる解体工事業者に依頼するようにしてください。
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まとめ｜
スケルトン工事とは、建物の構成部分のうち、内装部分を撤去して、構造のみを残す形の解体工事です。
スケルトン工事を行うことによって、内装を全面的に新しくすることができます。
ただ、コストや時間がかかるため、事前に念入りに計画を立てることが大切です。
「KIREI produce」では、お客様の現場に合わせて、スケルトン工事を提案することができますし、お客様のご要望に合わせてスケルトン工事を行うことができます。
常に適正なお見積もりを心掛けていますので、自宅や、マンション・アパートなどの物件オーナー様、工務店様など、スケルトン工事の依頼先を探している方は、ぜひお問い合わせください。
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