ビル所有者必見！大規模修繕のタイミングと費用対効果

大規模修繕のタイミングを見極める3つの重要なシグナル

大規模修繕は、一般的に約12年に1度のサイクルでの実施が推奨されています。

しかし、これはあくまでも目安の話です。

建物は、その立地条件や使用の仕方によって、劣化のスピードが変わります。

そのため大規模修繕を適切な時期に実施するには、築年数以外に、建物に現れる劣化のサインにも注目して判断する必要があります。

この章では、建物に現れる「そろそろ大規模修繕を検討するべきシグナル」をご紹介します。

 

建物の経年劣化のチェックポイント

建物の経年劣化は、目に見えない場所で静かに進行していることもあります。

外壁のヒビ割れ、屋上の防水層の劣化、設備配管の老朽化などは、早期発見と早急な修繕が大切です。

具体的には、以下の3つのポイントに注意が必要です。

 

外観からのサイン

・コンクリートのひび割れ（特に幅3mm以上）

・タイルやモルタルの剥離

・金属部分の錆び

 

構造的な変化

・床のたわみや不陸（切土・盛土などの路盤面や構造物の仕上がり面及び建材の接合面が凸凹している状態）

・建具の開閉具合の変化（扉の立て付けが悪くなる、異音がするなど）

・エレベーターや設備の性能低下、不具合など

 

内部設備の劣化

・配管からの漏水

・電気系統の絶縁性能低下

・空調設備の効率変化（冷えにくくなる、温まりにくくなる、など）

 

こうした兆候が見られる場合は、すぐさま専門の機関に調査を依頼し、不具合の原因の追求と適切な修繕を行う必要があります。

 

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コスパの良い大規模修繕の方法

大規模修繕には、莫大な時間とお金が必要となります。

また、大規模修繕にかかる費用は、住民の修繕積立金などから捻出されるため、経済的な側面から考えても、費用対効果の一番大きな修繕方法を取る必要があります。

では、費用対効果の高い大規模修繕とはどのようなものでしょうか？

コスパのいい大規模修繕を行うには、「無駄を削ること」、「長期的な目線で考えること」、「専門家の意見を聞くこと」の3点が重要になります。

この章では、それぞれの項目を詳しく解説していきましょう。

 

大規模修繕費用の無駄を省くには？

全面改修or部分修繕

全面的に修繕が必要なのか、それとも部分的な修繕のみで対応できるのかを見極めることが大切です。

 

【全面改修のメリット】

・一度に抜本的な問題解決が可能

・建物全体の性能を均一にアップグレード

・将来的な追加修繕リスクの低減

 

【部分修繕のメリット】

・一次的なコストは全面改修よりも抑えられる

・緊急性の高い箇所に集中投資できる

・段階的な予算配分が可能

 

【投資対効果の数値例】

・全面改修 初期投資額が高いが、10年間で30%のランニングコストを削減できる

・部分修繕 初期投資額は低いが、長期的には修繕の累積コストが高くなるリスクがある

 

長期的なメンテナンスコスト削減のポイント

大規模修繕では、今起きている不具合に対応するのはもちろんのこと、「将来的に発生する可能性のあるリスク」への対処も重要になります。

将来のリスクへの備えとして修繕を行うことを、予防保全と言います。

 

予防保全による経済的メリット

対症療法的な修繕であれば、補修1㎡あたり5,000〜10,000円と安くなりますが、小規模な修繕では、将来起こりうるトラブルへの対処は難しくなります。

大規模修繕の際に、将来予想されるトラブルや不具合への予防保全を行っておけば、修繕コストを最大60%削減することが可能になるという試算があります。

 

コスト削減のための具体的戦略

長期的なメンテナンスコストを削減するには、不具合の早期発見・早期対処が最も大切です。以下のような施策の実行は、メンテナンスの効率を上げ、コスト削減に繋がることが期待できます。

 

・定期的な点検スケジュールの確立

・劣化予測システムの導入

・修繕履歴のデジタル管理

・最新の省エネ技術の部分的導入

 

専門家に相談すべき具体的なケース

建物の劣化は、目に見えない部分に起こることも多く、不具合の調査には専門的な技術・知見が必要となります。

未発見の不具合を早期に発見することができれば、将来的なメンテナンスコストを下げられる可能性が高まりますので、適切なタイミングで専門家の調査を活用することも大切です。

 

では、具体的に、どのような場合に専門家に相談すべきなのでしょうか？詳しく見ていきましょう。

 

早急に専門家の調査が必要なケース

・コンクリートの中性化…空気中の二酸化炭素がコンクリート内部に侵入し、本来強アルカリ性であるコンクリートが中和され、構造的に脆くなってしまう現象です。

・鉄筋の腐食…コンクリートが中性化する過程で発生する塩化物が、鉄筋を錆びさせてしまう現象です。

・基礎部分の変形…コンクリート基礎部分にひび割れなどが発生する現象です。

 

高度な専門性が求められる修繕

以下は、専門知識を持った人間による修繕が必要であるケースとなります。

・歴史的建造物の保存修復

・特殊な建築材料の使用

・高度な耐震補強

 

詳細な調査が要求される立地

以下のような立地にある建物は、将来的に災害による倒壊などが発生する危険性があるため、専門家によるさらに仔細かつ具体的な調査と修繕が必要となります。

・築30年以上の建物

・大規模地震後の建物

・地盤改良工事を行っていない地域

・急激な地下水位の変動がある場所

・地盤沈下が報告されているエリア

 

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まとめ

この記事では、大規模修繕の実施を検討すべき建物の兆候、およびコスパの良い大規模修繕の方法について解説させていただきました。

 

大規模修繕にかかる費用は、一見すると高額に感じられるかもしれません。しかし、これは建物という資産を守り、その価値を維持するための、もっとも賢明な投資なのです。適切なタイミングと方法で行われる修繕は、長期的には経済的な利益をもたらし、建物の寿命を大幅に延長することができます。

 

また、建物は時間とともに劣化し、目に見えない場所で静かに変化していきます。

適切なタイミングでの修繕には、建物の構造的健全性の維持、将来的な大規模な修繕コストの削減、建物の資産価値の保全、安全性と快適性の確保など、さまざまなメリットもあります。

 

費用対効果の高い大規模修繕をしたいなら、無駄を省くこと、長期的な目線で考えること、専門家の意見を聞くことが重要です。

 

KIREI produceでは今後も、大規模修繕をはじめとする建物に関してのライフハックを随時発信していきます！

次回の更新もどうぞお楽しみに！

 

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